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二季度房价继续下降 暴跌可能性很低
2012年4月17日 13:31  来源:人民日报  
核心提示: “既然在未来一段时间内房价不大可能出现大的反弹,不妨进一步观望,让时间来检验房价是否合理。”专家表示,购房者应有足够的耐心,坚持自己对市场的判断,静待市场博弈的结果。但人人都成功“抄底”的可能性很小,还是要结合自己的需求和承受能力,择机入市。
一线城市房价将继续下降 专家:出现暴跌可能性不大
 
 
北京市近期公布的数据显示,今年一季度,北京全市新建普通住房成交约1.6万套,成交均价每平方米12326元,比去年同期下降20.7%,比去年全年下降6.4%。
 
  数据表明,北京市2011年提出的“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”的年度房价调控目标顺利完成。
 
  从去年四季度开始,楼市出现了一波“降价潮”。全国两会后的记者会上,温家宝总理回答记者提问时指出,一些地方房价还远远没有回到合理价位,因此,调控不能放松。
 
  那么,房价还会继续降吗?近期楼市成交出现回暖,价格会不会就此反弹?正在观望的普通购房者,又要如何应对充斥着各种预测和判断的楼市呢?
 
  “以价换量”带动成交回暖
 
  无论看统计数据,还是看一些楼盘的销售情况,一线城市的房价确实降了。
 
  除了北京以外,国家统计局公布的2月70个大中城市房价数据显示,新建商品住宅价格环比下降了的城市有45个,持平的城市有21个,上涨的城市仅有4个。
 
  在成交量持续低迷的市场上,除了高端豪宅以外,似乎只有那些瞄准自住型需求、降价明显、性价比高的项目才能卖得动。据统计,今年以来,北京签约10套以上的约60个项目中,有70%是在去年调低入市价格的基础上进一步加大了打折促销力度。如顺义区一个项目去年全年销售不足三成,今年售价下调了20%以上,降为每平方米1.2万元,很快售罄。而大兴区去年11月开盘的一个项目,以低于周边近20%的价格入市,立刻成为区域的销售冠军,也拉低了区域的房价。
 
  随着房价的明显下降,3月份起,各地楼市成交量也出现了明显复苏。相比成交量跌入近两三年最低点的1、2月份,3月份一线城市的成交量上涨达到50%左右。售楼处的人气也逐渐旺了起来,市场似乎迎来了“小阳春”。
 
  “今年北京市普通住房价格仍在保持持续下降的态势,市场以价换量的态势十分明显。”北京房协秘书长陈志介绍,从市场交易主要购买人群看,九成都是首次置业。投资投机性需求继续得到抑制。
 
  但进入4月份,成交量又再次出现大幅下滑。业内人士普遍认为,楼市成交量的大幅波动,说明市场的回暖缺乏足够的需求支撑,很难持续。
 
  在开发商看来,即便是短暂的“小阳春”,也是近年来难得的销售黄金期。“成交量的回暖,受益于银行降低了首套房贷的门槛,以及一些限购的城市新年释放了一些获得购房资格的需求,绝不意味着市场全面回暖了。” 一位房地产企业负责人告诉记者,开发商不可以盲目乐观,应该继续维持降价的策略,趁着好时候抓住机会多抢一些刚需。
 
  一线城市房价将继续下降
 
  时至今日,人们对2009年3、4月份房价在“小阳春”的带动下一路飙升仍然印象深刻。也有不少人担心,如今,市场成交量有所回暖,房价会不会就此反弹,停止调整的步伐。
 
  “今年初开始,各级政府反复表示要继续坚持房地产调控,尤其是总理在两会后记者会上的坚定表态,已经让市场认为调控可能放松、房价可能反弹的猜测彻底被否定了。”旭辉集团副董事长林伟表示,只要以限购、限贷为核心的房地产调控政策不松动,市场就难以迎来需求的大爆发,房价也就不可能大反弹。今年一线城市的房价将继续下降的趋势已经被广泛认可。
 
  楼市调控政策层面未见松动,在执行层面则进一步收紧。据记者了解,一些城市对调控政策的执行力度一度有所放松,包括限购、限贷在内的一些政策,通过“找人”,都能设法规避,甚至成了某种公开的潜规则。为了打击其中涉及的相关主管部门的腐败现象,确保调控政策严格落实,部分城市已经开始调查相关工作人员,并对其中涉及的问题进行了处理。
 
  前几年的房地产市场,被业内人士认为“风太大,猪都能飞”,开发商们个个赚得盆满钵满。随着房地产调控的持续深入,房地产企业的处境也在发生变化。目前公布2011年年报的70多家上市房地产企业,库存超过9000亿元,再创历史新高。同时,年报也反映出房地产企业普遍面临资金链紧张、负债高企、偿债压力大的状况。这意味着今年的楼市将以“去库存”为主题,持续的降价促销将是必然。
 
  北京中原地产市场研究部分析认为,年初一些项目尝到了“以价换量”的甜头,这会对市场产生示范效应,其他没有降价的、促销力度不够的项目,为了销售必然会跟进降价。一线城市整体房价仍将呈现稳中有降的趋势。
 
  去年开始,由于楼市低迷,开发商拿地变得更加谨慎,“底价成交”成为住宅土地市场上越来越普遍的现象。这也意味着,房价成本的重要构成之一——地价成本大幅降低。“未来房地产调控会呈现常态化的趋势,房地产开发的净利润率估计将稳定在10%—15%左右,土地成本的下降,必然会拉低未来房价的成本,房价也没有大幅上涨的成本基础。”龙湖地产有关负责人告诉记者。
 
  坚持调控不动摇
 
  无论是买是租,让普通百姓住得起房,终究是中国楼市发展无法回避的问题。
 
  政府提出要通过调控,促进房价回到“合理价位”。人们计算房价收入比,剖析房价成本……但无论以哪个标准看,不少城市的房价仍然处于过高的水平。
 
  即便在统计数据显示房价不断下降的情况下,仍有不少居民反映,身边的楼盘根本没有降价,有的甚至还在逆市涨价。观察北京、上海等地房价调整的结构,远郊区降价力度显然较大,而地段较好、公共配套完善的区域,房价仍然维持在高位。
 
  因此,除了房价收入比、成本、销售量等技术性指标,普通家庭能否承受,也将是判断房价是否合理的重要标准。
 
  对自住型需求的购房者而言,当前买房过高的门槛也让他们感到买房难。在差别化的信贷政策和限购政策的影响下,去年以来一些居民自住型购房需求也遭到调控政策的“误伤”。房价下降的额度甚至赶不上利率上涨增加的支出,普通居民买房的门槛反而更高了,这有违调控的初衷。
 
  因此,国务院发展研究中心有关专家指出,在坚持调控促使房价继续下降的同时,要对居民合理的自住型购房需求予以保护和鼓励。调控政策要突出“鼓励消费、抑制投机”的特点。
 
  近期,部分银行在一定程度上恢复了首套房贷的利率优惠,降低了首次置业的门槛。一些项目的价格似乎降到了相对合理的水平,楼市成交量忽高忽低,一些担心“踏空”的普通购房者很迷惑,到底现在该不该买房?
 
  业内专家认为,从目前的情况看,一线城市的房价出现暴跌的可能性不大,基本会呈现稳中有降的趋势。购房者应该保持淡定,不要被各种数据扰乱。可以选取自己中意的地段和项目,重点关注这些项目的房价信息,如果价格降到自己认为相对合理也可以承受的水平,可以出手买房,并尽可能增加首付比例,可以享受比较大的折扣优惠,在高利率情况下,还可以降低房贷利息成本。
 
  “既然在未来一段时间内房价不大可能出现大的反弹,不妨进一步观望,让时间来检验房价是否合理。”上述专家表示,购房者应有足够的耐心,坚持自己对市场的判断,静待市场博弈的结果。但人人都成功“抄底”的可能性很小,还是要结合自己的需求和承受能力,择机入市。
 
  同时,在自身支付能力有限的情况下,“强行”买房会影响家庭的生活质量,不妨通过租房来解决阶段性的住房问题。
 
  江苏省建设厅厅长周岚认为,政府要促进房价进一步回归到合理水平,还要进一步完善住房供应结构,引导企业多建设中小户型、中低价位的普通商品房,从而拉低整体房价。有眼光的开发商也应该能看到,未来谁能增加普通住房的供应,谁就能多抢占市场份额。政府也要把盘活、规范租赁市场作为完善住房供应体系的重要环节,让人们有房可租、租得起房。
 
  “经过两三年的调控,政府、企业和购房者的心理都会变得更加理性。更重要的是让住房制度和相关政策逐步稳定下来,政策稳定了,市场也更容易稳定。”周岚说,房价不再暴涨暴跌的时候,购房者的心态和预期也才能稳定,这样的楼市才是健康的楼市。
 
  (作者:王炜)
 
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